2021-11-12中泰证券有限公司陈丽对万科A进行了研究，并发布了《万物云拟分拆上市，多元化业务价值提升》的研究报告

万科A(000002)

事件： 11 月 06 日，万科 A 万物云空间科技服务有限公司(以下简称万物云)拟在香港联合交易所有限公司上市。

万物云分拆上市，万科 A 维持控股权

截至 2021 年 11 月 6 日，万科 A 万物云直接或间接持有 62.889%的股权。 万物云分拆上市， 发行的 H 股票数量不高于万物云发行后的总股本 15%(超额配售选择权行使前)，授予承销商不超过上述发行 H 股股数 超额配售选择权的15%。 分拆上市完成后， 万科 A 股权结构不会改变，对万物云的控股权仍将维持。

定位空间科技服务， 提出平台发展战略

万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务，业务主要由空间组成（Space）、 Tech( Grow由三个模块组成，主要是空间服务。城市空间服务包括以万科物业为品牌的社区空间服务 以万物梁行为品牌的商业空间服务和以万物云城为品牌的城市空间服务； Tech 模块包括万瑞科技和第五空间； Grow 该模块的万物成长是公司的孵化器，不仅连接成熟企业，而且孵化创新企业。

在发展方向上，万科云提出了与其他物业公司建立双赢合作的平台发展愿景。 万物云在住宅物业领域形成 BPaaS 未来，服务将全面覆盖其空间服务子品牌，并通过瑞联盟向外输出。

管理规模行业领先， 住宅物业收入比例最高

截至 2020 年底，万物云在管面积 5.66 亿平方米， 行业前列。 2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（YoY 33.3%） 。 其中， 住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%，比例最高；截至 2021 年上半年，万科地产已在全国范围内 105 城市(含香港)布局，服务 3490 个项目。 商业物业及设施服务收入 31.6 亿元， 占比 30.4%， 万物梁行累计服务项目超过万物梁行 1900 个。 智慧城市服务收入 6.3 亿元，占比 6.1%覆盖业务范围 21 个城市。此外， 社区生活服务收入 5.6 亿元， 占比为 5.4%； 万物成长收入 3.2 亿元，占比为 3.1%。

债务结构安全， 拓宽融资渠道

公司债务结构健康合理， 自 2021 自年一季度回归绿档以来， 债务结构不断优化。截至 9月底， 公司净负债率为 31.9%（YoY 4.3pct） ； 有息负债占总资产的比例仅为 13.6%，其中 70.6%是长期负债。除了债务安全，公司还有足够的现金。 截至 2021 年 9 月底，有货币资金 1471.1 亿（YoY-15.0%)明显高于短债和一年内到期有息负债的总和 782.9 亿（YoY-8.0%）。

此外，万物云分拆上市后， 融资渠道更加多样化。 我们认为， 一方面， 分拆上市可有效增强万物云资本实力， 拥有独立的资本运营平台和投资者基础。 另一方面，分拆上市也有利于万科 A 进一步优化财务结构，为未来持续稳定经营奠定基础。

投资建议： 短期行业繁荣受到需求下行压力的影响。 在行业持续清理的过程中，领先房地产企业低成本征地机会增加，中长期良性增长空间开放。 同时，公司多元化业务稳步推进， 可持续经营能力大大提高， 分拆物业板块更有利于公司向发展、经营、服务并重的城市综合运营商转型，帮助企业估值水平上升。 我们预计，公司 2021 年至 2023 年，归属于母公司的净利润 445 亿、 480 亿及 551 亿， EPS 分别为 3.82、 4.13 及 4.74.当前股价对应 PE 为 4.76、 4.41 及 3.保持买入评级。

风险提示： 调控政策收紧超出预期， 双集中转让规则变更， 引用数据滞后或不及时。

在过去的90天里，共有25家机构进行了评级，购买了22个评级，增加了3个评级；过去90天，机构的平均目标价格是29.86.根据证券之星估值分析工具，万科A(00002)好公司评级为3星，好价格评级为4星，综合评级为3.5星。

郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。

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