近日，央行、国家发展和改革委员会、中国银行业和保险监督管理委员会用债券市场改革开放高质量发展的指导意见》（以下简称《意见》）。限制高杠杆房地产企业和经营激进房地产企业发行债券，支持绿色债券发行扩大。

背景：房地产企业融资环境持续收紧，信用债券融资大幅下降

房地产企业融资环境不断收紧，红线和补丁越来越密集。自2020年下半年以来，房地产金融监管不断加强，如房地产企业三红线、银行房地产贷款两红线、房地产企业门票监管、供应链等ABS发行限制，加上本意见对高杠杆企业过度发行债券的限制，对房地产企业融资的补丁越来越多。

信用债券融资下降，占非银行融资的三分之一。2021年1月至7月，信用债融资3867.65亿元，同比下降2.47%。7月，房地产行业信用债融资规模同比下降20.40%。7月份发行的信用债券平均利率为3.96%，同比下降0.91个百分点，同比下降0.90个百分点。前几年7月和8月是信用债券发行的高峰期，但今年7月环比没有明显增长，前两个月信用债券发行处于周期性低谷，持续发行疲软。从融资结构上看，7月份信用债占31.42%，海外债占17.97%，信托融资占28.32%，ABS融资占22.29%。

图:2020年7月至2021年7月融资结构分布

数据来源：CREIS中指数据

影响：限制高杠杆房地产企业发行债券，支持绿色债券

限制高杠杆，经营激进房地产企业发债

意见提到，……债券发行应符合国家宏观经济发展和产业政策，符合实体经济需要。限制高杠杆企业过度发行债券，加强募集资金管理，禁止结构化发债。建立对资产负债率明显高于行业平均水平、扩张激进、关联关系复杂的发行人建立约束机制。

点评：高杠杆房地产企业和激进房地产企业发行债券将受到影响。房地产属于高杠杆行业。根据申万28个行业的分类，资产负债率最高为金融银行91.9%，其次是非银行金融84.1%，其次是房地产79.0%，在各行业排名第三。约一半的房地产企业杠杆率超过行业平均水平，其中经营激进的房地产企业发行债券将受到明显影响。

表：各行业资产负债率比较

数据来源：Wind中指研究院

及时化解房地产企业风险

意见提到，……在债券存续期内，企业应当及时披露可能影响偿债能力或者投资者权益的重大事项，并说明事项的原因、现状和可能的影响。债券违约的，发行人、承销商、受托人应当按照规定和约定履行信息披露义务，及时披露企业财务信息……以及其他可能影响投资者决策的重要信息。

点评：信息不对称是房地产企业信用风险的主要诱因之一。本意见将敦促债券房地产企业及时披露重大事项，发布相关信息，有利于投资者识别房地产企业风险水平，根据风险偏好及时判断，一方面保护投资者避免重大损失，另一方面也有利于房地产企业在风险初期积极寻求帮助，解决风险，避免过度积累造成的重大违约，实现双赢局面。

多评级模式揭示房企风险

意见提到……鼓励发行人选择进行主动评级或投资者付费评级，发挥双评级、多评级和不同模式评级的交叉验证作用。”

点评:房地产企业具有经营面积广、交易对手多的特点，传统评级可能导致信息遗漏。弱化被动评级，鼓励多评级，可引入第三方机构从不同角度、不同信息来源对房地产企业进行风险评估，展示房地产企业的真实风险，迫使房地产企业在提高信用评级结果价值的同时全面提高自身实力，加强企业偿付能力。

扩大绿色债券发行规模

《意见》提到，探索和规范资产证券化和高收益债券产品的发展。合理控制公司短期信用债券滚动产生的再融资风险，逐步提高中长期债券发行比例。扩大双创债券和绿色债券的发行规模。提高民营企业债券发行融资的可用性和便利性，促进民营企业债券融资支持工具的增量扩张……”。

点评：本部分从不同角度为房地产企业开辟了信用债券融资的新渠道。推动ABS发行和改善中长期债券发行对房地产企业来说是个好消息。前者拓宽了房地产企业的融资渠道，后者延长了资金的使用寿命。由于房地产企业在供应链中的核心地位，ABS发行有天然优势。事实上，ABS也逐渐受到房地产企业的青睐。据统计，2021年1-7月，房地产企业ABS融资总额已达3060.15亿元，达到去年年度总额的79.5%。房地产企业的短期债券融资主要是筹集营运资金，而长期债券融资一方面可以获得长期稳定的资金，另一方不会增加短期偿债的压力。鼓励发行绿色债券有利于房地产企业积极推进绿色建筑的发展，注重绿色环保的房地产企业更容易发行债券融资。

过去，与央企相比，民营房企信用水平低，债券发行利率高，对民营房企债券发行不太友好。提高民营企业发展融资的可用性和便利性，帮助民营房地产企业拓宽信用债券准入大门。(但需要注意的是，准入门槛不会降低，民营房地产企业仍需遵循《意见》其他部分的讨论。）

战略：适应低杠杆模式的稳定发展

六部委《意见》详细规范了企业债券发行，房地产主要限制高风险企业过度融资，鼓励优质企业发展债券发行渠道：一方面限制高杠杆、激进企业债券发行，敦促企业及时发布相关信息；另一方面，规范资产证券化发展，提高中长期债券发行比例，扩大绿色债券发行规模。

企业应降低负债水平，适应低杠杆发展。

企业应降低债务水平，适应低杠杆发展。高杠杆房地产企业，特别是高于行业平均水平的激进房地产企业，将显著抑制债券融资；此外，当前宏观经济进入低增长、低通胀阶段，房地产开发周期薄弱，企业应积极调整债务规模和结构，适应低杠杆模式下的稳定发展。

郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。

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