2020年，房企物业板块迎来上市热潮。面对物业管理的现金牛，各大房地产企业纷纷入局，其中既有瓜熟蒂落顺势而上，也有不少匆匆上阵只为分一杯羹。

但是潮水退去后，才知道谁在裸泳。

2021年，在房住不炒的基调下，政策不断收紧，当地房地产真正的寒冬即将来临，一年前大肆宣传的光明未来也纷纷被抛售。先是花样年卖掉了彩色生活，然后碧桂园卖掉了富力地产，当代地产卖掉了第一个服务，曾经的「未来可期」，统统变成了「未来可售」。

11月5日，万科发布公告，计划将万物云分拆到香港上市。

一石激起千层浪。万科为什么突然驶进快车道？

万科作为房地产行业的风向标，总是对行业趋势的预测有更独特的见解。

·其他房地产企业在高周转赚快钱，他喊活下去。

·其他房地产企业的物业都在上市，他说不急。

·其他房地产企业正在努力粉饰财务报表。他说，我们坚持长期主义，而不是股价。

·其他房地产企业挣扎着卖掉「未来」，他说我们的现金流很好。

结果一转头，万物云这只现金牛也要上市圈钱。

万物云上市既出乎意料又合理。

出乎意料的是，它比想象的要早。今年4月，有媒体报道万科正在筹备物业公司IPO，最早在2021年底上市，朱保全回应说消息不真实，否认了上市计划。

合理地说，万物云的上市是必然的，以万物云目前的体积来看，上市必然会重塑物管江山的格局。

有光必有影，凡事有两面。万物云上市是万科主动吹响胜利号角的吗？还是万科被迫摆上牌桌？

郁亮一直表示，万物云将作为城市服务商上市。

在业务层面，在万物云的业务规划中，传统的住宅物业服务只占space模块的一个分支。

前阿里巴巴副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰加入万科，为万物云增添了一抹科技色彩。

2020年10月底万科云的品牌名称VI可以说，在管理层的预期中，万物云的定位是科技公司，而不是传统的物业管理公司。

但在目前的公告中，物业服务在主要经营范围栏中排名第一。

半年报显示，万物云今年上半年营收103.83亿元，营业利润10.43亿元，其中住宅物业服务收入55%，商业物业设施服务收入30.4%。

理想丰满，现实骨感。虽然管理层对万物云寄予无限想象，但目前的万物云远远不足以支撑这种厚望。

根据财务报告，万科前三季度销售面积同比下降9.8%，销售额同比下降2.8%，归属于母亲的净利润为166.9亿元，同比下降16%，总收入增长12.4%。

仅看第三季度的销售情况，万科实现收入1043.7亿元，同比增长9.7%，同比下降0.45%；归属母亲净利润55.42亿元，同比下降23.3%，同比下降42.16%；毛利率20.75%，同比下降6.31%。

总的来说，万科目前正处于增收不增利的困境。

10月29日，万科a股价再创新低，跌破净资产。万科和股东都需要一针强心剂。万物云上市可能是最好的选择。

那么，如果万物云真的上市，这只现金牛值多少钱？

让我们先看一组数据。截至11月5日，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务在港股物业板块总市值排名前三。总市值分别为1772亿元、886亿元和436亿元，市盈率分别为42倍、57倍和37倍。

根据万物云目前约20亿元的净利润，结合其在房地产行业的领先地位和规模（仅次于碧桂园服务），40-60倍的估值相对合理，即万物云上市，其市值可在800-1200亿元之间。

根据半年报，万科现金短债比例为1.67远低于中海(2).19）、龙湖（3.91）、建发（3.12）、华润（2.3)万物云等绿档优等生上市无疑会增厚万科的安全垫，但这种强心剂能护送万科多远？

正如上面提到的，目前房地产企业首先想到的是出售未来。对于物业管理行业来说，规模决定了话语权。对于万科来说，这是第一位的，自然会有不屈不挠的骄傲。

如果你想争坐这个座位，万物云此刻上市是恰逢其时的。

在公告中，万科没有注明万物云IPO主要目的。但一般来说，物业股上市的主要目的是扩大规模，通过收购增加管理面积。

万科年报披露，截至2020年底，万物云6亿平方米。

目前市场上，恒大物业、奥园健康、佳兆业美等优质商品待价而售。风雨飘摇的恒大，泥菩萨过河本身无法保护的佳兆业，不应该拒绝这么壮的橄榄枝。

此外，还了解了8月份与阳光智博资产换股的问题，上市回购可能是防止4.8%股权廉价出售的最佳方式。

机不可失，失不再来。

从此，恒碧万融纷纷入局。

昆鹏进海会带来什么新故事？

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