5月15日，央行、中国银行业和保险监督管理委员会宣布降低商业抵押贷款利率，首次抵押贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。本通知主要针对新发放的商业个人住房贷款，股票商业个人住房贷款利率仍按原合同执行。

政策调整后，国家一级首套商品房个人住房贷款利率下限不低于相应期限LPR调整不得低于相应期限LPR减少20个基点(上述5年期按4月20日发布)LPR计算为4.4%)，如果城市政策下限和银行具体执行利率随国家政策同时下调，居民家庭申请贷款购买第一套普通自住房时，利息支出将减少。

据估计，根据贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，月平均支出约60元，未来30年利息支出约2万元。

业内人士认为，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图，有利于降低住房购买成本，刺激需求的边际改善。结合近期地方政策继续放松，包括降低首付、降低抵押贷款利率、放松限制、放松限制政策，将为5月中下旬和后续市场交易创造更好的条件，预计部分市场交易疲软，将基于差异化信贷政策工具，积极开展更宽松的抵押贷款政策。

央行、中国银行和保险监督管理委员会下调了中国首套住房贷款利率

5月15日，央行、银监会联合发布《关于调整差异化住房信贷政策的通知》。

通知要求：

1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，第一套商品房个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率下降20个基点，第二套商品房个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（根据央行2019年发布的个人住房贷款利率安排，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点)。

二、在全国统一贷款利率下限的基础上，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会按照城市政策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，根据城市房地产市场形势变化和城市政府监管要求，独立确定城市第一、二住房商业个人住房贷款利率下限。

央行表示，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差异化住房信贷政策的重要组成部分。为坚持住房定位，不投机，全面实施房地产长期机制，支持当地实际完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展，根据国务院部署，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合通知，明确商业个人住房贷款利率政策下限调整相关事项。为坚持住房定位，不投机，全面实施房地产长期机制，支持当地实际完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展，根据国务院部署，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合通知，明确商业个人住房贷款利率政策下限调整相关事项。

通知对居民家庭有什么影响？一些专家告诉中国证券公司记者，通知主要针对新的商业个人住房贷款，股票商业个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，国家一级首套商品房个人住房贷款利率下限不低于相应期限LPR调整不得低于相应期限LPR减少20个基点(上述5年期按4月20日发布)LPR计算为4.4%)，如果城市政策下限和银行具体执行利率随国家政策同时下调，居民家庭申请贷款购买第一套普通自住房时，利息支出将减少。

根据贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，月平均支出约60元，未来30年利息支出约2万元。上述专家说。

降低购房成本，更好地满足首套购房需求

中泰证券研究所政策小组负责人、首席分析师杨昌表示，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。4月29日，中央政治局会议提出疫情要预防，经济要稳定，发展要安全，特别是促进房地产市场稳定健康发展。现阶段房地产市场需求相对较弱。通过降低住房贷款利率，有利于降低购房成本，刺激需求边际改善。

此外，杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，第一套房和第二套房贷市场的平均利率一直在上升，尽管最近有所下降，但仍高于2021年。需要注意的是，个人住房贷款利率仍明显高于一般贷款加权平均利率。与一般企业贷款相比，个人住房贷款资产质量更好，还款风险更低，但风险溢价较高。因此，现阶段降低住房贷款利率有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

杨畅还指出，在刺激需求的同时，他坚持不炒房。该政策重点调整第一套住房贷款利率。同时，该政策强调，第二套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，扩大了第一套住房与第二套住房贷款的利差，有利于避免增加投资投机性需求，同时刺激第一套住房需求的释放。

杨畅认为，城市政策有利于精准调控。政策强调城市独立确定城市第一和第二住房商业个人住房贷款利率下限，对于一些人口流入大，住房需求严格，可以结合自身情况采取不同的积分，有利于准确监管需求释放，防止房价快速上涨的压力。

易居研究所智库中心研究总监严跃进也认为，央行首次发布了差异化抵押贷款政策专项文件，充分反映了当前抵押贷款持续努力的决心，扭转了近期房地产交易市场的颓废趋势。降低抵押贷款利率将产生四个重要影响。首先，它有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，特别是在抵押贷款利率方面，可以降低，可以降低，可以充分实施低成本的优惠政策。二是帮助引导房地产企业积极推广和销售，特别是结合近期抵押贷款利率成本低的优势，鼓励房地产企业积极销售，充分推动房地产交易市场的活跃。第三，有助于进一步降低购房者的成本，结合近期地方政策的持续放松，客观上可以进一步减轻购房者的购房压力。包括降低首付、降低抵押贷款利率、放松二手住房销售限制、放松购买限制等政策，将为5月中下旬和后续市场交易的活跃创造更好的条件。第四，帮助地方政府根据实际情况开展房地产贷款。一些市场交易疲软的城市将积极开展更宽松的抵押贷款政策，基于差异化的信贷政策工具。

央行金融市场部主任邹兰最近表示，中国房地产市场具有明显的区域特征。个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循城市政策的原则，采用国家、城市、银行三层的定价机制。以利率下限为例，国家一级首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR增加60个基点，是全国必须遵守的下限政策；中国人民银行各省分行按照城市政策原则，指导省市场利率定价自律机制，根据国家政策下限确定各城市贷款利率下限，是城市范围内的下限，在实践中，大多数城市直接采用国家下限，没有额外的额外要求；银行根据自身经营状况、客户风险状况和信贷条件，明确利率定价规则，在城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体额外价值，是完全市场化的经营决策。

最近，抵押贷款利率的下调主要发生在银行层面。

最近，抵押贷款利率的下调主要发生在银行层面。自3月以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况独立降低了抵押贷款利率，平均范围从20个基点到60个基点不等。邹兰说，此外，部分省市场利率定价自律机制也符合地方政府监管要求，根据城市实际情况，在国家政策范围内，降低城市首付比例和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营战略，差异化、市场调整，适应房地产市场区域差异的特点。

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