房地产信托投资基金，即REITS，千呼万唤终于出来了。

尽管鹏华前海万科早在2015年就在中国REITS但那只是REITS从投资方向来看，试水不是真的REITS。

自2020年以来，发改委、监管机构、交易所、证券业协会密集发行了相关公开发行REITS国内相关指导文件已确定REITS主要方向不是房地产，而是房地产基础设施项目主要方向。

2021年5月，新规后公开发行REITS正式发行，有10只公开发行REITS向交易所提交募集说明书。

根据行业惯例，首批发行的金融产品基本确立了未来此类产品的行业标准和规范，因此普通投资者了解第一批发行REITS非常重要。

所以对于普通投资者来说，公开发行REITS什么样的金融产品？

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是由专业资产管理机构向各类投资者发行股份募集资金，投资、经营、管理基础设施项目，并按比例分配给投资者的信托基金。

REITS只有二级市场转让，不能赎回，在投资方式上，有点类似于封闭式基金。

就收益率而言，以美国历史数据为例，REITS它是一种介于债券和股票之间的金融产品。中位数收益率高于普通债券产品，低于普通股票基金。它是一种风险和收益适中的金融产品。

在一定程度上，公开发行REITS填补了国内金融市场的空白。信托去非标化转型后，在国内金融市场，固定收益产品年化收益率为6%-10%，REITS可能是原信托产品的良好替代品。

目前发行的REITS，主要收入来源是基础设施项目收入权的股息。考虑到国内基础设施项目增值空间小，目前REITS更像是债券增强型产品。

由于目前法律法规的限制，国内公开发行REITS只能以“公募 ABS操作的形式。已提交募集说明书的10只REITS，经营权和产权各占一半。

经营权基础资产主要是收费公路、市政设施、垃圾处理、生物发电等项目；产权基础资产主要是工业园区和仓储物流。

考虑到基础设施项目的特点是建设周期长，收款慢，本次公募REITS底层项目持续时间长，存续期超过10年，平均存续期为37.7年。其中，重庆渝遂高速公路封闭基础设施证券投资基金存续期最低，存续期为 15年；平安广州交易广河高速公路封闭基础设施证券投资基金最高，存续期 99 年。

这意味着大多数投资者只能在二级市场出售，很难等到项目到期结算。

由于这是一种全新的金融产品，投资者在结构设计上也非常谨慎。为保护投资者利益，REITS强制原权益人及关联方在配售中持有。原权益人和关联方的战略配售比例 20%-61%不等；部分 REITS除原股东外，战略配售商拟认购的比例已披露 5%-40%不等；战略配售投资者的总认购比例，包括原股东，在内 34%-76%。

这种强制配售原股东的制度设计，将原股东和普通投资者的利益捆绑在一起，有利于保护普通投资者的利益。

收入方面，10个 REITS 在 2021年和2022年的平均现金分配率分别为 6.33%，6.61%，水平更好。

对于普通投资者，可以通过基金经理及其委托的基金销售机构认购REITS基金份额。

对个人投资者而言，投资公募基金不需要纳税，因此REITS也是避税的好方法。

当然，投资REITS也有一定的风险。

第一：由于REITS这种退出方式只能通过二级市场出售，因此存在二级市场折扣，需要投资者关注。如果是长期持有，主要目的是分红，那么投资REITS这是一个很好的选择。

二：公开发行基金以前擅长股票市场的二级市场投资，缺乏管理一级市场业务的经验和人员储备，未来可能面临更大的考验。

从已有的 根据提交招股说明书的10个案例，公募基金委托原股东管理基本资产。在此背景下，公开发行基金团队通过什么机制保护投资者权益，参与基础资产控制是一个长期的风险点。

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